Changement de jurisprudence ! La Cour suprême dit non ! Pas de changement de plan dans la protection du milieu !
Cour administrative supérieure de Berlin Brandenburg, jugement du 14.12.2023 - OVG 10 B 19.19
précédemment Tribunal administratif de Berlin, jugement du 31.10.2019 - 13 K 19.16 (annulé).
Après que la 13e chambre du tribunal administratif de Berlin a estimé qu'il n'y avait pas de risque d'éviction dans un cas particulier de modification du plan et a obligé l'arrondissement (Pankow) à délivrer une autorisation relevant du droit de protection du quartier, le tribunal administratif supérieur de Berlin Brandenburg (en abrégé : OVG) a annulé cette décision. En résumé, il s'agissait d'un nouveau bâtiment de huit étages qui devait être judicieusement rattaché à un bâtiment existant. Les appartements d'une ou deux pièces du bâtiment existant devaient se voir ajouter 10 à 12 m² de la surface habitable du nouveau bâtiment. Les appartements du bâtiment existant s'en trouveraient agrandis, mais le nombre de pièces resterait inchangé. A l'époque, le tribunal administratif n'avait pas identifié de risque d'éviction lié à cet agrandissement. L'arrondissement de Pankow n'avait tout simplement pas fait le pronostic nécessaire, mais s'était référé de manière générale à ses critères d'examen des demandes. Ceux-ci considèrent qu'une modification du plan est une mesure d'éviction qui ne doit pas être autorisée. Le tribunal administratif a toutefois reconnu qu'en raison du nombre de pièces inchangé, il n'y aurait pas de retrait de certains logements sur le marché du logement, de sorte que le risque d'éviction a été mis en doute. Selon le tribunal administratif, une augmentation potentielle des loyers n'a pas d'importance pour l'évaluation de l'admissibilité d'une mesure dans le cadre de la protection du milieu. En outre, il n'y a pas non plus de preuve d'un effet d'exemple.
Cette décision bienvenue de la 13e chambre du tribunal administratif de Berlin vient d'être annulée par l'OVG.
L'OVG a considéré que l'augmentation de la surface des appartements existants constituait déjà un risque d'éviction. L'augmentation de la surface habitable s'accompagne directement d'une augmentation du loyer que les locataires ne peuvent plus se permettre et doivent donc quitter leur logement. La raison invoquée est l'applicabilité du miroir des loyers de Berlin, qui indique le loyer net par m². Par conséquent, un loyer plus élevé peut être exigé en cas d'augmentation de la surface. L'augmentation de loyer calculée par l'OVG est donc considérable par rapport au loyer précédent.
En outre, la taille élargie des logements ne correspondrait plus à une taille de logement appropriée en cas de perception de prestations, par exemple selon le SGB II (protection de base, Bürgergeld), de sorte qu'il serait plus difficile, voire impossible, de louer un tel logement en cas de perception de prestations selon le SGB II.
En outre, lors de l'évaluation du risque d'éviction, il convient, en raison de l'approche abstraite, de considérer de manière générale toute modification non négligeable du plan par l'augmentation de la surface dans les logements existants et de ne pas la limiter aux seuls logements d'une ou deux pièces.
En outre, l'OVG n'a pas tenu compte du fait qu'un accord avait été conclu avec les locataires actuels selon lequel les modifications du plan d'étage n'entraîneraient pas d'augmentation du loyer. L'évaluation de la capacité d'une mesure à représenter un risque d'éviction est déterminée de manière abstraite et indépendamment du fait qu'un logement soit par exemple vide ou que le locataire soit d'accord avec les mesures ou encore qu'il soit convenu que la modification du plan n'entraîne pas d'augmentation de loyer.
L'OVG a refusé de prendre une décision au cas par cas concernant un cas a-typique, arguant du fait qu'il existe encore environ 25 autres terrains dans la zone de conservation "Kollwitzplatz" pour lesquels une réalisation architecturale similaire pourrait être réalisée avec la construction et l'extension d'une aile latérale. L'effet d'exemple est ainsi prouvé et ne se limite pas à un "agrandissement du plan conditionné par la technique de construction", qui n'existe qu'ici.
Jochen Mittenzwey
Avocat et spécialiste du droit de la construction et des architectes / Associé
MO45LEGAL - Bschorr | Warneke | Sukowski GbR
Avocats et notaires
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