Pas d'interdiction de division en cas de surélévation ou d'aménagement des combles !
Suite à la prolongation par le législateur fédéral de l'habilitation réglementaire prévue à l'article 250 du BauGB (dite « interdiction de morcellement ») jusqu'au 31 décembre 2030, il a été ajouté à l'article 250, paragraphe 1, deuxième phrase, du BauGB que l'obligation d'autorisation visée à la première phrase ne s'applique pas aux terrains sur lesquels des logements supplémentaires sont créés. Cette précision faisait défaut auparavant. Dans une circulaire du 21 janvier 2026 (disponible ici : https://www.berlin.de/politik-und-verwaltung/rundschreiben/), l'administration du Sénat de Berlin chargée du développement urbain, de la construction et du logement a précisé comment l'extension de l'article 250, paragraphe 1, deuxième phrase, du BauGB doit être interprétée et appliquée dans la pratique.
En conclusion, il n'y a pas d'interdiction de division ! Ainsi, selon la loi sur la copropriété, aucune autorisation n'est requise pour la division de la surélévation ou de l'aménagement du toit, mais une autorisation est nécessaire pour la division du parc immobilier existant, qui doit alors être délivrée en vue de la constitution d'une « unité collective ».
Étant donné qu'un terrain ne peut être divisé que dans son ensemble en vertu de la loi sur la copropriété, la division du parc immobilier existant nécessite une autorisation conformément à l'article 250 du Code de la construction (BauGB). À cet égard, il convient de veiller, conformément à la circulaire du Sénat, à ce que l'objectif législatif de l'article 250 du Code de la construction ne soit pas compromis, par exemple en permettant la vente individuelle des appartements existants. Cela doit être réalisé par la constitution d'une « unité collective » pour les logements existants. Toute subdivision supplémentaire de cette unité collective nécessiterait à nouveau une autorisation en vertu de l'article 250 du BauGB, de sorte que la volonté du législateur ne puisse être contournée.
L'administration du Sénat a enfin précisé que la création de nouveaux espaces d'habitation ne nécessite pas d'autorisation au titre de l'article 172, paragraphe 1, quatrième phrase, du Code de la construction (BauGB) (pour les zones dites de protection du milieu social – zones de préservation sociale), car l'obligation d'autorisation ne s'applique pas à la construction neuve ou à la création de nouveaux espaces d'habitation. Pour le parc immobilier existant, l'obligation d'autorisation prévue à l'article 172, paragraphe 1, quatrième phrase, du BauGB pour la division en vertu de la loi sur la copropriété est supplantée par les dispositions de l'article 250 du BauGB, dans la mesure où l'article 250 du BauGB s'applique. Cela signifie que la constitution d'une unité collective (logements existants) ne nécessite pas non plus d'autorisation au titre de l'article 172, paragraphe 1, quatrième phrase du BauGB, pour autant que l'immeuble résidentiel compte au moins cinq logements. Pour les bâtiments de moins de cinq logements, l'article 250 du BauGB ne s'applique pas, c'est-à-dire que la division peut être effectuée conformément à la loi sur la copropriété. Une autorisation est alors toutefois requise en vertu de l'article 172, paragraphe 1, quatrième phrase, du BauGB.
Jochen Mittenzwey
Avocat et avocat spécialisé en droit de la construction et de l'architecture / Associé
MO45LEGAL – Bschorr | Warneke | Sukowski GbR
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