Si un propriétaire vend un appartement situé dans une zone de protection du milieu social, contrairement à son engagement, non pas aux locataires, mais à une société civile (GbR) composée de ses propres associés, cela ne constitue pas une « cession privilégiée aux locataires » au sens de l’article 172, paragraphe 4, troisième phrase, point 6, du BauGB. La Cour administrative supérieure de Berlin-Brandebourg a donc confirmé la révocation d’une autorisation en matière de préservation du patrimoine qui avait été accordée de manière fictive. L’autorité administrative était en droit de révoquer cet acte administratif illégal dans le délai d’un an, car il n’existait pas de confiance légitime.
De quoi s'agissait-il dans cette affaire ?
Une société en commandite (requérante n° 1) est propriétaire d'un bien immobilier situé dans le périmètre d'application d'un arrêté de préservation sociale. L'administration d'arrondissement compétente a autorisé la transformation de l'immeuble en copropriété après que la propriétaire s'est engagée à ne céder, dans un délai de sept ans, certains logements – dont l'appartement n° 46 (WE 46) – qu'aux locataires concernés. Cette restriction a été inscrite au registre foncier.
La WE 46 a toutefois été cédée à une société civile (GbR) dont les associés détenaient également des parts dans la société en commandite (KG) vendeuse (deuxième requérante). Une autorisation fictive au titre du droit de conservation avait initialement pris effet pour cette cession, car l’autorité compétente n’avait pas rendu sa décision dans les délais impartis. Par décision du 28 août 2025, l’administration de l’arrondissement a révoqué cette autorisation tacite et a déclaré cette révocation immédiatement exécutoire. Le 18 décembre 2025, le tribunal administratif de Berlin a refusé de rétablir l’effet suspensif du recours formé contre cette décision. Un pourvoi a été formé devant la Cour administrative supérieure (OVG) contre cette décision, mais sans succès.
Pourquoi la vente à sa propre société civile (GbR) ne constitue-t-elle pas une vente privilégiée au locataire ?
Le tribunal interprète de manière restrictive l'article 172, paragraphe 4, troisième phrase, point 6, du BauGB : n'est considéré comme locataire au sens de cette disposition que celui qui utilise le logement à des fins d'habitation en vertu d'un contrat de location relevant du droit des obligations. Une associée de la société vendeuse ne remplit pas cette condition, même si elle est économiquement liée à la vendeuse. Selon l’OVG, la Cour fédérale de justice a également considéré, dans un cas similaire mais inversé (transfert de propriété à une société civile [GbR]), qu’il s’agissait d’une cession à une personne autre que le locataire.
La Cour rejette une interprétation restrictive de la norme en faveur des requérantes. L’objectif de la disposition – à savoir que le propriétaire ne doit pas être autorisé à céder la propriété exclusive à n’importe quel acquéreur potentiel, mais uniquement aux locataires – impose deux conditions cumulatives. En tout état de cause, l’acquéreuse ne remplit pas la seconde condition, car elle n’est pas locataire de l’appartement.
Ces montages risquent-ils de contourner la protection des locataires ?
Selon le tribunal, le risque existe précisément que la protection de la population résidente visée par l’article 172 du BauGB soit contournée par la création de sociétés tant du côté des vendeurs que des acheteurs. Lors du transfert de logements individuels du patrimoine commun d’une société (patrimoine en main commune) à des associés individuels, le risque d’éviction des occupants actuels par une résiliation ultérieure pour besoin personnel serait « généralement particulièrement élevé ». Selon les explications du tribunal, cela vaut indépendamment du fait qu’une éviction soit effectivement imminente dans un cas particulier : il suffit que la mesure soit, d’une manière générale, de nature à déclencher une telle évolution en servant de modèle.
Existe-t-il une exception pour les cessions d'actions par les associés ?
Le tribunal examine, mais rejette, ce qu’on appelle un cas d’exception atypique, dans lequel l’autorisation aurait pu être accordée à titre discrétionnaire malgré une situation de refus de principe. Le fait que le logement WE 46 ait été loué auparavant ne suffit pas, car l’objectif de protection du règlement de préservation ne concerne pas seulement les personnes vivant déjà dans le logement, mais vise à préserver la structure de la population résidente dans son ensemble. De même, un acquéreur occupant lui-même le logement ne fait pas automatiquement partie de la population digne de protection s’il n’a pas résidé auparavant dans l’immeuble ou dans la zone de préservation.
Les autres arguments avancés par les requérantes n’ont pas non plus convaincu le tribunal : un retard de plusieurs années dans la procédure imputable à l’administration ne justifie pas une dérogation, d’autant plus que le délai de cession de sept ans n’était de toute façon pas encore écoulé. Un accord à l’amiable conclu en 2023 concernant un permis de démolition ne portait pas sur le permis de transformation litigieux en l’espèce. Étant donné que la propriétaire aurait pu, à titre alternatif, louer le bâtiment existant, une réduction à zéro de la marge d’appréciation est exclue. Enfin, il n’est pas possible de déduire un droit à l’égalité de traitement de la pratique divergente en matière d’autorisation d’un autre arrondissement de Berlin, car chaque arrondissement est compétent de manière autonome pour son territoire, conformément à la loi berlinoise d’application du Code de la construction (BauGB) du 7 novembre 1999 (GVBl. p. 578).
La suppression de la présomption d'autorisation était-elle légale ?
Le retrait a eu lieu dans le délai d’un an prévu par l’article 48, paragraphe 4, première phrase, de la loi allemande sur la procédure administrative (VwVfG). Le tribunal a estimé qu’il était déterminant qu’il n’existait aucune confiance légitime dans le maintien de l’autorisation tacite. Ce n’est que par courrier du 15 juillet 2025 – selon leurs propres déclarations, « lors de la préparation du recours » – que les requérantes avaient invoqué pour la première fois l’autorisation tacite.
Selon la Cour d’appel, une confiance légitime dans la pérennité d’un acte administratif, qu’il ait été rendu effectivement ou fictivement, présuppose la connaissance effective de son existence. Aucune attente digne de protection ne peut naître avant cette prise de connaissance. Les requérantes n’ayant par ailleurs pris aucune disposition en se fondant sur cette fiction, l’autorité administrative était en droit de faire prévaloir l’intérêt général lié au rétablissement d’une situation conforme à la loi sur l’intérêt privé lié au maintien de l’autorisation.
Conclusion pour la pratique
Cette décision montre qu'une cession contractuellement promise exclusivement aux locataires ne peut être contournée par le fait que l'acquisition soit formellement réalisée par l'intermédiaire d'une société dans laquelle le vendeur ou ses associés détiennent une participation. Quiconque a pris un tel engagement dans le cadre d’une autorisation de transformation doit s’y conformer strictement, même si la procédure d’autorisation s’étend sur plusieurs années et qu’une autorisation tacite intervient formellement.
Cette décision montre en outre qu’une autorisation présumée ne bénéficie pas d’une protection de la confiance légitime plus forte qu’une autorisation expressément accordée : sans connaissance effective de son existence, personne ne peut s’en prévaloir, et l’autorité peut la retirer dans le délai d’un an prévu par l’article 48 de la loi allemande sur la procédure administrative (VwVfG) si son contenu est illégal. Les promoteurs de projets devraient donc documenter sans délai la survenance d’une autorisation présumée et la faire valoir s’ils souhaitent s’en prévaloir ultérieurement.
Référence : Cour administrative supérieure de Berlin-Brandebourg, décision du 14 septembre 2026, n° de dossier : OVG 10 S 1/26
Jochen Mittenzwey
Avocat
Avocat spécialisé en droit de la construction et de l'architecture
mittenzwey@mo45.de
