Développement immobilier dans les zones de conservation sociale
La déconstruction, la modification et le changement d'utilisation ainsi que la création d'un logement ou d'une partie de logement en propriété sont soumis à l'approbation du district/de la commune dans les zones de conservation sociale, cf. § 172 al.1 n° 2 du code de la construction. Toutes les mesures ne peuvent pas être approuvées. L'aperçu suivant montre les différents scénarios possibles dans la procédure d'approbation. Étant donné que la procédure d'approbation est très complexe et qu'il existe également de grandes incertitudes juridiques du côté du district/de la commune quant à la possibilité d'approbation des différentes mesures, il est recommandé de bénéficier d'un conseil juridique approfondi dès le dépôt de la demande.
1. démolition/déconstruction
Dans les zones de protection du milieu, l'autorisation pour un projet de démolition doit être accordée si la conservation de l'installation n'est plus raisonnablement exigible. L'hypothèse d'une inacceptabilité économique est toutefois soumise à des exigences élevées. A cet égard, ce qui a été dit à propos de la répartition s'applique. Ce qui compte, c'est l'état de conservation et les possibilités de conservation du bien immobilier. Pour qu'une situation soit économiquement inacceptable, il faut que les coûts de conservation et de gestion dépassent durablement et sensiblement les revenus.
2. transformation/extension
Dans les zones de protection du milieu, la transformation ou l'extension n'est autorisée que dans des limites étroites. L'article 172, paragraphe 4, phrase 3 de la loi sur la construction (BauGB) énumère à cet effet les constellations dans lesquelles une autorisation doit être accordée :
- La réalisation d'un standard d'équipement contemporain d'un logement moyen en tenant compte des exigences minimales du droit de la construction.
Pour déterminer ce qu'est un standard d'équipement contemporain d'un logement moyen, il est problématique de savoir ce qui doit être pris en compte ici comme comparaison. Certains se basent sur la zone de protection du milieu elle-même. Mais d'autres préconisent de ne pas se baser sur la zone d'habitation protégée, mais d'utiliser un critère de comparaison général. - L'adaptation aux exigences minimales de l'ordonnance sur les économies d'énergie doit être expressément approuvée.
En outre, selon la jurisprudence, peuvent être approuvés
- En cas d'utilisation personnelle par le propriétaire ou les membres de sa famille après la réalisation des mesures de modernisation, un niveau d'équipement supérieur à la moyenne peut être autorisé en raison du privilège du propriétaire prévu à l'article 14 de la loi fondamentale. L'utilisation future par le propriétaire doit cependant être garantie. Le délai de sept ans prévu par l'article 172, paragraphe 4, phrase 3, n° 6 de la loi sur la construction (BauGB) est généralement utilisé comme période pour l'utilisation personnelle.
- Création de nouveaux logements/aménagement des combles.
- l'ajout d'ascenseurs pour l'accès à de nouveaux logements et lorsque leur installation est prescrite par le règlement de construction.
3. changement d'utilisation
En ce qui concerne le changement d'affectation, la transformation d'un local commercial en local d'habitation ne pose pas de problème. A l'inverse, le changement d'usage d'un local d'habitation en local commercial ne peut pas être autorisé, car cela revient à retirer de l'espace d'habitation.
4. répartition
Pour la création de propriétés résidentielles et partielles, l'autorisation nécessaire ne doit être accordée, conformément au § 172 alinéa 4 phrase 2 du code de la construction, que si un refus n'est pas économiquement acceptable pour le propriétaire. L'hypothèse d'une inacceptabilité économique est liée à des exigences élevées et doit toujours être déterminée en fonction de l'objet. Cela dépend du bien immobilier concret et de son exploitation, mais pas de la situation personnelle et économique du propriétaire.
En outre, l'article 172, paragraphe 4, phrase 3 de la loi sur la construction (BauGB) énumère les cas dans lesquels une autorisation doit être accordée pour la création d'une propriété résidentielle ou partielle. Par exemple, la création d'un logement en propriété doit être approuvée si le propriétaire qui le divise s'engage à ne vendre son logement/sa partie de logement qu'à des locataires dans un délai de sept ans. Cela est également important dans le contexte de la convention de renonciation au droit de préemption expliquée ci-dessus. Très souvent, la convention de renonciation exclut ces projets expressément autorisés.
Pour les propriétaires de biens immobiliers qui ne se trouvent pas encore dans des zones de protection du milieu, il s'agit donc d'examiner les efforts de l'arrondissement concerné et de prendre les dispositions nécessaires.
5. les critères d'autorisation des arrondissements de Berlin
Les arrondissements de Berlin décident de définir leurs propres critères d'autorisation pour le traitement uniforme des demandes d'autorisation pour les projets soumis à autorisation dans les zones de protection du milieu. Les critères d'approbation doivent concrétiser les dispositions légales. Ils constituent des instructions internes aux autorités sur la manière de décider des demandes d'autorisation. Il peut y avoir des différences d'un arrondissement à l'autre. Les critères de l'arrondissement de Neukölln, issus de la décision de l'arrondissement du 7 novembre 2017, sont cités à titre d'exemple pour savoir quand une autorisation ne doit pas être accordée :
- l'installation/le montage d'ascenseurs/de glissières de façade particulièrement coûteux.
- Deuxième salle de bain/douche/toilette, à l'exception des logements de quatre pièces habitables ou plus, si l'installation ne réduit pas le nombre de pièces habitables.
- Modifications de plan non nécessaires ; notamment en cas de modification de la surface habitable et du nombre de pièces (cuisines habitables, modification de salles de bains déjà entièrement équipées).
- les divisions et les regroupements de logements, y compris en cas de fusion de logements existants avec des logements nouvellement créés (duplex sous les combles).
- Mesures d'économie d'énergie allant au-delà des exigences minimales du décret EnEV.
- Ajout de premiers balcons particulièrement onéreux ; création de balcons, loggias, terrasses et jardins d'hiver si le logement dispose déjà d'un balcon ou d'une terrasse. Les premiers balcons qui dépassent une surface de base de 4 m² ne peuvent pas être autorisés.
- Equipement des appartements et des bâtiments particulièrement haut de gamme : chauffage au sol, vidéophone, installation d'une cheminée intérieure, équipement de salle de bains et de cuisine haut de gamme, fenêtres allant du sol au plafond, entrées et cages d'escalier représentatives.
- Création de places de stationnement associées au logement.
- la démolition de bâtiments ou d'unités d'habitation, à moins que la conservation de l'installation ne soit plus raisonnablement envisageable
- Changement d'usage d'un local d'habitation en local commercial.
6. le refus excessif d'autorisation des arrondissements de Berlin
La pratique des arrondissements en matière d'autorisation montre une interprétation excessive des interdictions d'autorisation. A Pankow, l'élargissement minimal d'un soi-disant bain tubulaire de 75 à 110 cm de large a d'abord été refusé(voir la jurisprudence: Modification du plan : élargissement d'un bain tubulaire 1.0). L'élargissement est nécessaire pour la liberté de mouvement des locataires, afin qu'ils ne soient pas obligés d'enjamber les toilettes pour utiliser la douche. La largeur de 75 cm date du 19e siècle, lorsque les appartements n'avaient pas encore de salle de bain intérieure et que les locataires se contentaient d'une séparation minimale avec la cuisine de la largeur du bac à douche. Selon l'arrondissement de Pankow, cela doit rester ainsi. L'arrondissement de Pankow estime qu'il n'est pas possible d'autoriser l'élargissement de la salle de bain, qui ne ferait que l'adapter aux normes d'équipement normales. Ailleurs, un regroupement d'appartements a également été autorisé pour créer des salles de bains intérieures. Ici, la jurisprudence du tribunal administratif de Berlin a toutefois changé. L'agrandissement d'une salle de bain tubulaire à 110 cm de large peut désormais être autorisé si la liberté de mouvement des habitants fait défaut(voir jurisprudence : Modification du plan : agrandissement d'une salle de bain tubulaire 2.0).
En règle générale, le regroupement de logements pose toujours des problèmes. Selon les arrondissements, deux petits appartements (abordables) sont ainsi retirés de la zone protégée et un grand appartement coûteux est créé. Même si le refus d'autorisation évinçait une famille solidement enracinée dans la zone de protection du milieu, car elle devrait déménager dans une toute autre zone résidentielle, cela ne changerait rien à cette pratique. Dans ce cas, la pratique d'autorisation est déjà en contradiction avec les objectifs du décret sur la protection du milieu. Une décision négative prise à ce sujet par le tribunal administratif de Berlin a été confirmée par le tribunal administratif supérieur de Berlin-Brandebourg(voir Jurisprudence : pas de regroupement d'appartements). De même, dans un autre cas, l'installation d'ascenseurs a dû faire l'objet d'une décision du tribunal administratif avant d'être autorisée(voir Jurisprudence : installation d'ascenseurs autorisée).
7. les loyers dits "de prescription".
Dans le cadre de la procédure d'autorisation, certains arrondissements utilisent ce que l'on appelle les "Verordnungsmieten" comme critère de contrôle. Dans les "Verordnungsmieten", l'arrondissement a déterminé les loyers respectifs de la zone de protection du milieu. Si le loyer à atteindre après une modernisation est supérieur à ces "Verordnungsmieten", cela indique à l'arrondissement qu'il y a un risque d'expulsion dans la zone de protection du milieu. Dans le cadre de la procédure d'autorisation, l'arrondissement tente alors d'obliger le demandeur à renoncer à la répercussion des coûts de modernisation sur le loyer. Cela n'est toutefois pas autorisé. L'arrondissement ne peut pas empêcher la répartition des coûts de modernisation dans le cas de mesures de modernisation qui correspondent uniquement à un équipement moderne. Il en va de même pour la menace de refuser l'autorisation si un engagement de loyer correspondant n'est pas signé. Ici aussi, il convient de procéder d'abord à un examen juridique complet et, le cas échéant, de poursuivre la demande d'autorisation devant le tribunal administratif.
