Droit de préemption dans les zones de conservation sociale
Lors de l'achat de biens immobiliers situés dans le champ d'application d'une zone de protection du milieu, il faut tenir compte du droit de préemption légal de l'arrondissement. Conformément au § 24 alinéa 1 phrase 1 n° 4 de la loi sur la construction (BauGB), l'arrondissement a un droit de préemption légal dans le domaine d'application d'un décret de protection du milieu en cas de vente du bien immobilier, c'est-à-dire qu'il intervient dans le contrat de vente du côté de l'acheteur. L'arrondissement est libre d'exercer ou non son droit de préemption, ce qui complique la planification et le développement de projets pour les investisseurs. Le délai d'exercice du droit de préemption est de deux mois à compter de la réception du contrat de vente par le notaire chargé de l'authentification. Cependant, il arrive souvent que l'arrondissement soit informé avant cela par les locataires qu'une vente est en cours.
Le graphique ci-dessous présente les différentes possibilités d'exercice du droit de préemption par le district/la commune :
1. éviter le droit de préemption
L'acheteur qui souhaite empêcher l'exercice du droit de préemption de l'arrondissement peut éviter le cas de préemption. Pour ce faire, l'arrondissement n'exige pas seulement de l'acheteur qu'il s'engage à utiliser le terrain conformément au décret sur la protection du milieu et qu'il soit en mesure de le faire, mais plutôt qu'il conclue un accord d'évitement sous la forme d'un contrat de droit public. Dans cet accord d'évitement, il est souvent convenu d'obligations pour l'acheteur qui vont bien au-delà des exigences légales en matière de protection du milieu. Par exemple, l'arrondissement de Friedrichshain-Kreuzberg exige dans son modèle d'accord d'évitement que l'acquéreur renonce à la création de propriétés résidentielles ou partielles. De même, l'acquéreur doit s'engager à renoncer à la démolition, aux mesures d'assainissement énergétique ainsi qu'à l'ajout de balcons et d'ascenseurs. L'acquéreur doit s'engager à respecter cette obligation pendant une durée pouvant aller jusqu'à 20 ans et accorder au Land de Berlin une servitude correspondante dans le registre foncier à titre de garantie réelle. Les accords d'évitement prévoient également régulièrement des pénalités contractuelles importantes.
Le modèle d'accord de désengagement de l'arrondissement de Friedrichshain-Kreuzberg (mise à jour : mars 2017) est disponible à l'adresse suivante : https://www.berlin.de/ba-friedrichshain-kreuzberg/politik-und-verwaltung/bezirksamt/florian-schmidt/artikel.574275.php)
Actuellement, depuis le 21 mars 2019, il existerait un nouvel accord-type pour tous les arrondissements (source : communiqué de presse de l'administration du Sénat pour le développement urbain et le logement du 25 mars 2019). Les nouveautés sont les suivantes :
- droits d'information supplémentaires des locataires
- des règles de modération des loyers, qui visent à plafonner les hausses de loyer au-delà de l'encadrement légal des loyers
- Exclusion des baux échelonnés
- Limitation de l'invocation du besoin personnel par le propriétaire
L'acheteur n'est pas tenu de s'engager au-delà des exigences légales. Si l'arrondissement ne se laisse pas négocier, l'acheteur pourrait saisir le tribunal administratif pour contester la décision d'exercice qui s'ensuivrait.
2. pas de droit de préemption dans la zone d'application d'un plan d'urbanisme
La Cour d'appel examine actuellement une décision du tribunal de grande instance de Berlin, selon laquelle le district n'a pas de droit de préemption légal en vertu de l'article 26 n° 4 de la loi sur la construction (BauGB) si le bien immobilier à vendre est situé dans le champ d'application d'un plan d'aménagement, s'il est conforme à ces dispositions et s'il n'y a pas de dysfonctionnements, ce qu'on appelle le privilège de l'utilisation conforme aux mesures(voir la jurisprudence : pas de droit de préemption dans le champ d'application d'un plan d'aménagement).
3. pas de droit de préemption pour les droits en vertu de la loi sur la propriété immobilière et les droits d'emphytéose
Le droit de préemption du district est exclu si des appartements déjà divisés sont vendus ou si seuls des droits d'emphytéose sont accordés sur le terrain, cf. § 24 al.2 BauGB.
4. possibilités de transfert de propriété sans droit de préemption
Le droit de préemption légal n'intervient que lors de la vente d'un terrain. Toutefois, outre le contrat de vente de terrain classique, d'autres formes de transfert sont possibles sans qu'il y ait de droit de préemption pour l'arrondissement. Cela permet de minimiser l'incertitude quant à l'exercice du droit de préemption et le travail de vérification juridique.
