Inkrafttreten der Mietobergrenze und der Wohnlagezuordnung am 23.11.2020

Einführung

Seit dem 23.02.2020 ist das am 30.01.2020 im Berliner Abgeordnetenhaus beschlossene Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (kurz: MietenWoG Bln oder umgangssprachlich auch „Mietendeckel“) in Kraft getreten.

Kern des Gesetzes ist die öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten auf fünf Jahre. Hierzu wird das Recht der Vermieter auf Mieterhöhungen (Mietenstopp) sowie die maximal zu vereinbarende Miethöhe durch das Gesetz begrenzt (Mietobergrenze).

Der Mietendeckel wurde bereits vor Inkrafttreten kontrovers diskutiert und ist vielfach Gegenstand der Instanzgerichte. Zudem beschäftigen sich das Landesverfassungsgericht Berlin (derzeit ausgesetzt) und das Bundesverfassungsgericht mit einer etwaigen Verfassungswidrigkeit des Gesetzes.

Verbot von überhöhten Mieten ab dem 23.11.2020

Ab dem 23.12.2020 tritt nun auch der § 5 MietenWoG Berlin in Kraft. Demnach sind Mieten verboten, die unter Berücksichtigung der Wohnlage die Mietobergrenze aus §§ 6 oder 7 Abs. 1 mehr als 20 % überschreiten. Eine Ausnahme besteht, wenn eine höhere Miete nach § 8 (Härtefallregelung – bei dauerhaften Verlusten oder Substanzgefährdung durch die Miete) von der Investionsbank Berlin genehmigt worden ist. Aus der jeweiligen Wohnlage ergibt sich zudem ein Zu- bzw. Abschlag von der Mietobergrenze.

Die Mietobergrenze ergibt sich zunächst aus der Tabelle in § 6 Abs. 1  MietenWoG.

Achtung: Wohnungen, die erstmalig ab dem 01.01.2014 bezugsfertig oder unbewohnbar waren und mit einem Aufwand , der einem Neubau gleichkommt,  wiederhergestellt wurden, fallen nicht unter das MietenWoG Berlin.

Aus § 6 Abs. 2 (nicht mehr als 2 Wohnungen im Haus: + 10 %) und § 6 Abs. 3 (moderne Ausstattung + 1,00 € ) können Erhöhungen der Mietobergrenzen gem. § 6 Abs. 1 MietenWoG  folgen. Auch eine Modernisierung der Wohnung nach Inkrafttreten des Mietendeckels kann gem. § 7 Abs. 1 zu einer Erhöhung der Mietobergrenzen gem. § 6 Abs. 1 MietenWoG führen (max. + 1,00 €).

Folgen von Verstößen

• Dem Vermieter drohen Bußgelder.

Wird die Mietobergrenze vom Vermieter nicht beachtet stellt dies eine bußgeldbewährte Ordnungswidrigkeit dar. Der Vermieter darf vom Mieter eine höhere als die nach dem MietenWoG Berlin zulässige Miete weder fordern noch entgegennehmen. Was das Gesetz unter „entgegennehmen“ genau versteht ist nicht definiert. Dies ist insoweit problematisch, als dass Mieter weiterhin eine höhere, unzulässige Miete an den Vermieter zahlen und damit den Vermieter in eine Ordnungswidrigkeit treiben könnten.

• Dem Mieter droht die außerordentliche Kündigung.

Zahlt ein Mieter mutwillig weiterhin die höhere, nicht zulässige Miete, um dem Vermieter zu schaden, könnte dies je nach Fallgestaltung auch einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses darstellen.

Folgen für die Praxis:

• Vermieter müssen jetzt handeln. Bei Mietverträgen, die unter den Mietendeckel fallen, müssen die Mieter unaufgefordert ‑ wenn nicht schon geschehen ‑ über maßgeblichen Umstände zur Berechnung der Mietobergrenze aufgeklärt werden.
• Vermieter sollten Mieter proaktiv über die nunmehr temporär nach dem MietenWoG Berlin zu zahlende Miete informieren, um keine Ordnungswidrigkeit zu riskieren. Diese Informationen sollten zur Klarstellung mit dem Zusatz verbunden werden, dass hiermit keine Änderung des Mietvertrages oder ein Verzicht verbunden ist. Es sollte klargestellt werden, dass diese nach dem MietenWoG Berlin zulässige Miete temporär nur für den Zeitraum der Gültigkeit des MietenWoG Berlin (zunächst 5 Jahre) und auch nur für den Fall gefordert wird, dass das MietenWoG Berlin und insbesondere die Bestimmungen in § 5 MietenWoG Berlin verfassungsgemäß sind. Anderenfalls sollte klargestellt werden, dass bei Verfassungswidrigkeit des Gesetzes die Differenz zur vertraglich vereinbarten Miete und der nunmehr nach den Bestimmungen des MietenWoG Berlin geforderten Miete als Mietrückstand behandelt wird und vom Mieter dann nachzuzahlen ist.
• Da die Mietobergrenze am 23.11.2020 in Kraft tritt, sollte den betroffenen Mietern die für den Zeitraum vom 23.11. – 30.11.2020 zu viel gezahlte Miete unter den vorgenannten Vorbehalten gutgeschrieben werden.
• Vermieter sollten sich den Empfang des Informationsschreiben quittieren lassen.
• Mieter die trotz dieses Informationsschreibens weiterhin ein höhere als die zulässige Miete zahlen, sollten ausdrücklich zur Benennung einer Bankverbindung für die Rücküberweisung des überschüssigen Betrages aufgefordert werden. Im Wiederholungsfall kann eine Abmahnung mit Verweis auf die drohende Ordnungswidrigkeit ausgesprochen und im Einzelfall bei weiterer Nichtbeachtung die außerordentliche Kündigung angedroht werden.

Michael Ch. Bschorr
Rechtsanwalt und Notar
MO45LEGAL – Bschorr | Warneke | Sukowski GbR
Rechtsanwälte und Notare
bschorr@mo45.de

Jochen Mittenzwey
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
MO45LEGAL – Bschorr | Warneke | Sukowski GbR
Rechtsanwälte und Notare
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