Milieuschutz ist eines der kontrovers diskutierten Immobilienthemen in Politik und Rechtsprechung. Vor allem in Berlin müssen sich Investoren, aber auch selbstnutzende Eigentümer, immer über die „drei M´s“ (Milieuschutz, Mietendeckel und Mietpreisbremse) gut informieren, bevor sie in Wohneigentum investieren. Der Milieuschutz soll das angestammte soziale Milieu in ausgewählten Gebieten vor Verdrängung schützen. Mehr dazu lesen Sie hier. Wie viele Milieuschutzgebiete und wo diese derzeit in Berlin existieren oder geplant werden, kann hier auf der Seite der Senatsverwaltung nachgelesen werden.
Keine Hänge-WC´s zulässig
In einer Entscheidung vom 17.11.2020 musste sich das Verwaltungsgericht Berlin damit auseinandersetzen, ob der Einbau von Hänge-WCs den Bestimmungen des Milieuschutzes zuwiderläuft. Der Eigentümer wollte in seiner Wohnung Fertigparkett verlegen und statt des alten Stand-WCs ein neues Hänge-WC verbauen lassen. Seiner Ansicht nach bestehe keine Verdrängungsgefahr durch diese Maßnahmen, da sie keine mieterhöhenden Maßnahmen darstellen. Zudem diene der Umbau von Stand- zu Hänge-WC nur der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung.
Das Verwaltungsgericht sah dies im Eilverfahren anders. Eine Änderung von Stand- zu Hänge-WC´s sei nicht genehmigungsfähig. Auf den Anspruchstatbestand, wonach Baumaßnahmen zu genehmigen sind, die der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung dienen, könne sich der Eigentümer nicht berufen. Der Gesetzgeber habe ursprünglich nur solche Modernisierungen erlauben wollen, die notwendig wurden, um den Mindestanforderungen des Bauordnungsrechts gerecht zu werden. Hierzu zitiert das Gericht aus der Begründung zum Gesetzesentwurf BT-Drucksache 13/7589 vom 26.05.1997, S. 29; abrufbar hier (pdf). Da die Bauordnung Berlin aber keinen konkreten Ausstattungsstandart definiere und bereits eine Toilette in der Wohnung vorhanden war, erfüllte der Ursprungszustand der Wohnung bereits die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen. Eine Umrüstung von Stand- zu Hänge-WC sei daher nicht notwendig.
Kommentar zu dieser Entscheidung:
Diese Ansicht muss kritisch hinterfragt werden. Zum einen lässt sich der Gesetzesbegründung eine derartige Einschränkung auf Maßnahmen, die ausschließlich der Einhaltung der Mindestanforderungen der Bauordnungen dienen, nicht entnehmen. Oft werden die entsprechenden Baumaßnahmen in der Detailtiefe im landesrechtlichen Bauordnungsrecht nämlich nicht definiert. Das würde dann bedeuten, dass alte Holzfenster nicht durch einfache Standart-Isolierglasfenster, Holzkohleöfen nicht durch Gasetagenheizungen ausgetauscht werden dürften, vgl. insoweit Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10.06.2004 – 2 B 3.02 ‑, juris Rz. 42, die für solche Fälle unproblematisch einen Genehmigungsanspruch erkennt. Der Gesetzgeber hat mit diesem Genehmigungstatbestand gerade vermeiden wollen, dass sich in einem Gebiet ein baulicher Mangelzustand verfestigt und hat eine damit verbundene Verdrängungsgefahr bewusst in Kauf genommen. Vielmehr wurde dieser Wortlaut allein zur Vereinfachung des Genehmigungsprozesses solcher Maßnahmen aufgenommen. D.h. dient eine Maßnahme der Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Mindeststandards, dann indiziert dies einen zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung und begründet damit einen Anspruch auf Genehmigung der Maßnahme. Der Gesetzgeber hat aber nicht gewollt, dass der Wortlaut eben all die Maßnahmen ausschließen soll, die nicht die Mindestanforderungen des Bauordnungsrechts umsetzen.
Jochen Mittenzwey
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
MO45LEGAL – Bschorr | Warneke | Sukowski GbR
Rechtsanwälte und Notare
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