Übertragung von Immobilien – Ab nächstem Jahr kann es deutlich teurer werden
Die Bewertungsvorschriften für Schenkung und Erbschaften von Immobilien sollen nach dem aktuellen Entwurf des Jahressteuergesetzes 2022, das ab dem 1. Januar 2023 Anwendung finden soll, deutlich verschärft werden. Wer seine Immobilien unentgeltlich übertragen möchte, insbesondere im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, sollten daher mit seinem Steuerberater prüfen, ob durch eine Übertragung noch in diesem Jahr Steuern gespart werden können. Voraussetzung dafür ist jedenfalls ein noch in 2022 notariell beurkundeter Schenkungsvertrag.
Ob Schenkungs-bzw. Erbschaftssteuer entsteht hängt davon ab, welche persönlichen Freibeträge der Erwerber ausnutzen kann. So steht z.B. zwischen Ehegatten alle 10 Jahre ein Freibetrag von 500.000 Euro zur Verfügung. Für Übertragungen an Kinder beträgt dieser 400.000 Euro, für Übertragungen an Enkel 200.000 Euro, pro (Groß-)Elternteil und (Enkel-)Kind). Für Übertragungen an entfernte Verwandte und Familienfremde bestehen nur 20.000 Euro Freibetrag.
Aufgrund der massiven Wertentwicklung bei Immobilien in den letzten Jahren dürfte dieser Wert bei Immobilien in guter Lage schnell überschritten sein. Es ist damit entscheidend, welchen Wert das Finanzamt bei der Ermittlung der Erbschafts- und Schenkungsteuer zu Grunde legt.
Wird der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2022 in der aktuellen Form verabschiedet – womit die Experten rechnen -, wird die Erbschaftsteuer auf Immobilien steigen. Grund ist die geplante Änderung bei der Immobilienbewertung. Nach der neuen Regelung soll für die Berechnung der Erbschaftsteuer künftig der aktuelle Verkehrswert der Immobilien zugrunde gelegt werden. Bislang ergaben sich häufig niedrigere Werte als der aktuelle Verkehrswert. Es bestand zudem die Möglichkeit, den Wert mit Hilfe eines Gutachtens nachzuweisen. Die geplante Verschärfung der Bewertungsvorschriften geschieht durch die Anhebung des sog. „Sachwertfaktors“.
Bisher lag der Faktor für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen zwischen 0,5 bis 1,5 (Anlage 25 des Bewertungsgesetzes – BewG). Nach der Gesetzesänderung soll er zwischen 0,8 und 1,8 liegen. Damit soll der Sachwertfaktor »an das aktuelle Marktniveau« angepasst werden.
Die Änderung des Sachwertfaktors wirkt sich vor allem auf die Ermittlung nach dem sog. Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren aus, nicht auf das sog. „Vergleichswertverfahren“. Das Vergleichswertverfahren ist gegenüber dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren vorrangig.
Bei der schenkungsweisen Übertragung einer Immobilie fallen daher in den meisten Fällen – sofern die Steuerfreibeträge überschritten sind – in 2023 voraussichtlich mehr Steuern an als bei einer Übertragung noch in 2022. Dies ist im Einzelnen mit Ihrem Steuerberater abzuklären. Durch ein sinnvolles Ausnutzen der Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer kann u.U. Erbschafts- und Schenkungssteuer gespart werden, denn diese Steuerfreibeträge können alle 10 Jahre neu ausgeschöpft werden. Durch eine geringere steuerliche Bewertung Ihrer Immobilie in 2022 können Sie ggf. steuerfrei einen größeren Anteil an Ihrem Immobilienvermögen unentgeltlich übertragen als das nach den neuen Regelungen ab dem 1.1.2023 der Fall sein wird.
Ulrike Warneke
Rechtsanwältin und Notarin
warneke@mo45.de
www.mo45.de
Berlin, 06.12.2022
