Verkauft ein Eigentümer eine Eigentumswohnung in einem Milieuschutzgebiet entgegen seiner Zusage nicht an die Mieter, sondern an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die aus seinen eigenen Gesellschaftern besteht, liegt darin keine privilegierte „Veräußerung an die Mieter“ im Sinne des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB. Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hat deshalb die Rücknahme einer zuvor fiktiv eingetretenen erhaltungsrechtlichen Genehmigung bestätigt. Die Behörde durfte den rechtswidrigen Verwaltungsakt noch innerhalb der Jahresfrist zurücknehmen, weil kein schutzwürdiges Vertrauen bestand.
Worum ging es in dem Fall?
Eine Kommanditgesellschaft (Antragstellerin zu 1.) ist Eigentümerin eines Grundstücks im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungsverordnung. Das zuständige Bezirksamt genehmigte die Umwandlung des Gebäudes in Wohnungseigentum, nachdem sich die Eigentümerin verpflichtet hatte, bestimmte Einheiten – darunter die Wohnung Nr. 46 (WE 46) – innerhalb von sieben Jahren nur an die jeweiligen Mieter zu veräußern. Diese Beschränkung war im Grundbuch eingetragen.
Die WE 46 wurde jedoch an eine GbR veräußert, deren Gesellschafter zugleich an der verkaufenden KG beteiligt waren (Antragstellerin zu 2.). Für diese Veräußerung war zunächst eine erhaltungsrechtliche Genehmigung fiktiv eingetreten, weil die Behörde nicht rechtzeitig entschieden hatte. Mit Bescheid vom 28. August 2025 nahm das Bezirksamt diese fiktive Genehmigung zurück und erklärte die Rücknahme für sofort vollziehbar. Das Verwaltungsgericht Berlin lehnte es am 18. Dezember 2025 ab, die aufschiebende Wirkung des dagegen erhobenen Widerspruchs wiederherzustellen. Dagegen richtete sich die Beschwerde zum OVG – ohne Erfolg.
Warum ist der Verkauf an die eigene GbR kein privilegierter Mieterverkauf?
Das Gericht legt § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB eng aus: Mieter im Sinne dieser Vorschrift ist nur, wer die Wohnung aufgrund eines schuldrechtlichen Mietvertrags zu Wohnzwecken nutzt. Eine Gesellschafterin der verkaufenden Gesellschaft erfüllt diese Voraussetzung nicht, selbst wenn sie wirtschaftlich mit der Verkäuferin verbunden ist. Der Bundesgerichtshof hat laut OVG in einem vergleichbaren, umgekehrten Fall (Übertragung von Eigentum in eine GbR) ebenfalls angenommen, dass eine Veräußerung an einen anderen als den Mieter vorliegt.
Eine einschränkende Auslegung der Norm zugunsten der Antragstellerinnen lehnt der Senat ab. Der Zweck der Vorschrift – der Eigentümer soll das Sondereigentum nicht an jeden beliebigen Kaufinteressenten, sondern nur an die Mieter veräußern dürfen – verlangt zwei kumulative Voraussetzungen. Die Erwerberin erfüllt jedenfalls die zweite nicht, weil sie keine Mieterin der Wohnung ist.
Droht durch solche Konstruktionen eine Umgehung des Mieterschutzes?
Nach Auffassung des Gerichts besteht gerade die Gefahr, dass der mit § 172 BauGB bezweckte Schutz der Wohnbevölkerung durch Gesellschaftsgründungen auf Verkäufer- und Käuferseite unterlaufen wird. Bei der Übertragung einzelner Wohnungen aus dem gemeinschaftlichen Vermögen einer Gesellschaft (Gesamthandsvermögen) auf einzelne Gesellschafter sei die Gefahr einer Verdrängung der bisherigen Bewohner durch spätere Eigenbedarfskündigung „regelmäßig besonders groß“. Das gilt nach den Ausführungen des Gerichts unabhängig davon, ob im Einzelfall tatsächlich eine Verdrängung droht – es reicht aus, dass die Maßnahme generell geeignet ist, eine solche Entwicklung mit Vorbildwirkung in Gang zu setzen.
Gibt es einen Ausnahmefall für Gesellschafterverkäufe?
Das Gericht prüft, verneint aber einen sogenannten atypischen Ausnahmefall, bei dem die Genehmigung trotz grundsätzlicher Versagungslage im Ermessenswege hätte erteilt werden können. Dass die WE 46 früher vermietet war, genügt nicht, weil der Schutzzweck der Erhaltungssatzung sich nicht nur auf bereits in der Wohnung lebende Personen bezieht, sondern die Struktur der Wohnbevölkerung insgesamt erhalten soll. Auch ein selbstnutzender Erwerber gehört danach nicht automatisch zu der schützenswerten Bevölkerung, wenn er zuvor nicht im Haus oder im Erhaltungsgebiet gewohnt hat.
Weitere Argumente der Antragstellerinnen überzeugten das Gericht ebenfalls nicht: Eine jahrelange Verzögerung des Verfahrens durch die Behörde rechtfertigt keine Ausnahme, zumal die siebenjährige Veräußerungsfrist ohnehin noch nicht abgelaufen war. Eine im Jahr 2023 getroffene Vergleichsvereinbarung über eine Abrissgenehmigung betraf nicht die hier streitige Umwandlungsgenehmigung. Da die Eigentümerin das Bestandsgebäude alternativ hätte vermieten können, scheidet eine Ermessensreduzierung auf null aus. Schließlich kann aus der abweichenden Genehmigungspraxis eines anderen Berliner Bezirks kein Gleichbehandlungsanspruch hergeleitet werden, weil jeder Bezirk nach dem Berliner Ausführungsgesetz zum BauGB vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578) eigenständig für sein Gebiet zuständig ist.
War die Rücknahme der Genehmigungsfiktion rechtmäßig?
Die Rücknahme erfolgte innerhalb der Jahresfrist des § 48 Abs. 4 Satz 1 VwVfG. Entscheidend für das Gericht war, dass kein schutzwürdiges Vertrauen in den Bestand der fiktiven Genehmigung bestand. Die Antragstellerinnen hatten sich erst mit Schreiben vom 15. Juli 2025 – nach eigenen Angaben „bei der Vorbereitung der Klage“ – überhaupt auf die Genehmigungsfiktion berufen.
Nach Auffassung des Senats setzt ein schutzwürdiges Vertrauen in den Fortbestand eines Verwaltungsakts, gleich ob er tatsächlich oder fiktiv ergangen ist, die tatsächliche Kenntnis von dessen Existenz voraus. Vor dieser Kenntnis kann keine schutzwürdige Erwartung entstehen. Da die Antragstellerinnen zudem keine Dispositionen im Vertrauen auf die Fiktion getroffen hatten, durfte die Behörde das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände höher gewichten als das private Interesse am Bestand der Genehmigung.
Fazit für die Praxis
Die Entscheidung zeigt, dass eine vertraglich zugesagte Veräußerung ausschließlich an Mieter sich nicht dadurch umgehen lässt, dass der Erwerb formal über eine Gesellschaft abgewickelt wird, an der Verkäufer oder deren Gesellschafter beteiligt sind. Wer eine solche Zusage im Rahmen einer Umwandlungsgenehmigung abgegeben hat, sollte sie strikt einhalten – auch dann, wenn das Genehmigungsverfahren sich über Jahre hinzieht und formal eine Genehmigungsfiktion eintritt.
Die Entscheidung zeigt zudem, dass eine fiktiv erteilte Genehmigung keinen stärkeren Vertrauensschutz genießt als eine ausdrücklich erteilte: Ohne tatsächliche Kenntnis von ihrem Bestehen kann sich niemand auf sie berufen, und die Behörde kann sie innerhalb der Jahresfrist des § 48 VwVfG zurücknehmen, wenn sie inhaltlich rechtswidrig ist. Projektentwickler sollten daher den Eintritt einer Genehmigungsfiktion zeitnah dokumentieren und geltend machen, wenn sie sich später darauf berufen wollen.
Fundstelle: Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14.09.2026, Az.: OVG 10 S 1/26
Jochen Mittenzwey
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
mittenzwey@mo45.de
