Wer in einem Berliner Milieuschutzgebiet ein mehr als viergeschossiges Wohngebäude nachträglich mit einem Aufzug ausstattet, hat nach einem Urteil des VG Berlin einen Genehmigungsanspruch, wenn die Maßnahme keinen ungewöhnlich hohen Kostenaufwand verursacht und im konkreten Gebiet kein überdurchschnittlicher Verdrängungsdruck herrscht. Das Gericht verpflichtete das Bezirksamt Mitte, einer Eigentümerin die erhaltungsrechtliche Genehmigung für einen Außenaufzug zu erteilen. Die bauordnungsrechtliche Aufzugspflicht für Gebäude mit mehr als vier oberirdischen Geschossen wirkt dabei als starkes Indiz für einen Genehmigungsanspruch.
Worum ging es in dem Fall?
Die Klägerin ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses in der Uferstraße in Berlin-Mitte mit Erdgeschoss, vier Obergeschossen und Dachgeschoss. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung „Reinickendorfer Straße“ im Ortsteil Wedding, die dem Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung dient (sogenannter Milieuschutz). Die Klägerin wollte hofseitig an das bestehende Treppenhaus einen Außenaufzug mit drei Haltestellen anbauen.
Das Bezirksamt lehnte die erforderliche erhaltungsrechtliche Genehmigung mit Bescheid vom 8. Juni 2020 und Widerspruchsbescheid vom 21. Januar 2021 ab. Es argumentierte, die Maßnahme erhöhe den Wohnwert über einen zeitgemäßen Ausstattungszustand hinaus und löse eine abstrakte Verdrängungsgefahr aus. Zudem sei der Aufzug mit rund 142.800 Euro (später aktualisiert auf 155.382,11 Euro brutto) ungewöhnlich kostenaufwändig. Die Klägerin klagte dagegen und bekam vor dem VG Berlin recht.
Wann braucht ein Aufzugseinbau eine erhaltungsrechtliche Genehmigung?
Nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann eine Gemeinde durch Satzung – in Berlin durch eine Erhaltungsverordnung des Bezirksamts – Gebiete festlegen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Änderungen baulicher Anlagen genehmigungspflichtig sind. Das Gericht bestätigte, dass der Aufzugsanbau eine genehmigungspflichtige Änderung ist: Durch die Schaffung von Ein- und Ausstiegen wird in die Bausubstanz eingegriffen, und die Maßnahme ist abstrakt geeignet, über mögliche Mieterhöhungen die Wohnbevölkerung zu verdrängen.
Die zunächst geltende Erhaltungsverordnung vom 4. September 2018 war zwischenzeitlich vom Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg für unwirksam erklärt worden. Das Bundesverwaltungsgericht hob diese Entscheidung jedoch wieder auf. Am 19. Oktober 2021 erließ der Bezirk Mitte eine inhaltsgleiche neue Verordnung, sodass im maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung durchgehend eine wirksame Erhaltungsverordnung bestand.
Wann besteht ein Anspruch auf die Genehmigung?
Nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB ist die Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Das Gericht stellte klar: Maßgeblich ist nicht das Bauordnungsrecht zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung, sondern das aktuell geltende Recht. Ziel der Vorschrift ist es, zu verhindern, dass in Milieuschutzgebieten ein baulicher Substandard dauerhaft festgeschrieben wird.
Für Berlin ergibt sich die Aufzugspflicht aus § 39 Abs. 4 Sätze 1 und 2 BauO Bln: Gebäude mit mehr als vier oberirdischen Geschossen müssen Aufzüge in ausreichender Zahl haben. Das streitgegenständliche Gebäude verfügte bereits vor dem späteren Dachgeschossausbau mit Erdgeschoss und vier Obergeschossen über fünf Geschosse und unterlag damit schon zu diesem Zeitpunkt der Aufzugspflicht. Das Gericht wies zudem darauf hin, dass praktisch alle anderen Bundesländer für Gebäude dieser Höhe (hier 19,5 m Fußbodenoberkante Dachgeschoss) ebenfalls eine Aufzugspflicht vorsehen.
Ändert die Ausnahme für Dachgeschossausbauten etwas?
Das Bezirksamt berief sich auf § 39 Abs. 4 Satz 3 BauO Bln, wonach bei nachträglichem Dachgeschossausbau keine Aufzugspflicht besteht. Das Gericht ließ dieses Argument nicht gelten: Diese Ausnahme privilegiert nur den Bauherrn, der ein Dachgeschoss ausbaut, ohne einen Aufzug einzubauen. Sie beseitigt aber nicht den allgemeinen bauordnungsrechtlichen Mindeststandard für Gebäude mit mehr als vier Geschossen.
Auch dass der geplante Aufzug nicht alle bauordnungsrechtlichen Detailanforderungen erfüllte – etwa keinen vollständig stufenlosen Zugang von der öffentlichen Verkehrsfläche und eine geringere Grundfläche als in § 39 Abs. 5 BauO Bln vorgeschrieben –, änderte an der grundsätzlichen Bewertung nichts. Der Aufzug nähert die Erreichbarkeit der oberen Geschosse dem bauordnungsrechtlichen Mindeststandard deutlich an und bringt erhebliche Vorteile für Lastentransport sowie für Menschen mit leichter Gehbehinderung, ältere Bewohner und Familien mit Kleinkindern.
Wann kann die Indizwirkung widerlegt werden?
Die Erfüllung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen begründet zwar eine Indizwirkung für den Genehmigungsanspruch, führt aber nicht automatisch zu diesem. Ausnahmen kommen laut Gericht in Betracht, wenn der Aufzug „ungewöhnlich kostenaufwändig“ ist oder im konkreten Gebiet ein überdurchschnittlicher Verdrängungsdruck besteht, den die Maßnahme durch ihre Vorbildwirkung verstärken würde.
Im vorliegenden Fall verneinte das Gericht beides. Die Gesamtkosten von 155.382,11 Euro brutto für einen Aufzug mit drei Haltestellen in einem sechsgeschossigen Gebäude bewertete es angesichts der Außenmaße von 3,3 m² und der Standardausführung nicht als ungewöhnlich hoch – auch im Vergleich zu Kostenschätzungen aus anderen dem Gericht bekannten Verfahren. Ein Vergleich mit einer älteren Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg aus dem Jahr 2012, die von deutlich geringeren Kosten ausging, überzeugte das Gericht nicht: Seit dem damals zugrunde gelegten Angebot aus dem Jahr 2008 waren 15 Jahre mit erheblichen Baukostensteigerungen vergangen.
Auch die Betriebskosten fielen nach der Berliner Betriebskostenübersicht 2019 mit durchschnittlich 0,18 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich moderat aus – bei einer durchschnittlichen Berliner Wohnung von 73 qm rund 13,14 Euro im Monat.
Wie hoch darf die Mieterhöhung durch die Modernisierung sein?
Das Gericht prüfte auch die Auswirkungen einer möglichen Modernisierungsumlage nach § 559 BGB. Die gesetzlichen Kappungsgrenzen nach § 559 Abs. 3a BGB begrenzen die monatliche Mieterhöhung innerhalb von sechs Jahren auf maximal 3 Euro pro Quadratmeter, beziehungsweise auf 2 Euro pro Quadratmeter, wenn die Miete vorher unter 7 Euro pro Quadratmeter lag. Da im Erhaltungsgebiet Reinickendorfer Straße bei kleineren Wohnungen die Durchschnittsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter liegt, wäre bei einer 50-qm-Wohnung eine Mieterhöhung von maximal 100 Euro zulässig – die vom Bezirksamt errechnete Umlage von 80 Euro blieb sogar darunter.
Auch aus der zugrunde liegenden Studie zur Vorbereitung der Erhaltungsverordnung ergab sich für das Gebiet nur ein „mittlerer Aufwertungsdruck“, der im Vergleich zu anderen Erhaltungsgebieten im Wedding eher gemäßigt ausfiel. Zudem berücksichtigte des Gericht, dass der Berliner Mietspiegel 2021 einen Aufzug bei Gebäuden mit mehr als fünf Geschossen nicht einmal als wohnwerterhöhendes Merkmal einstuft.
Was bedeutet das Urteil für die Praxis?
Für Eigentümer und Bauunternehmer in Berliner Milieuschutzgebieten zeigt die Entscheidung: Wer ein Gebäude mit mehr als vier oberirdischen Geschossen mit einem Aufzug in Standardausführung nachrüstet, kann sich auf einen Genehmigungsanspruch berufen, solange die Kosten nicht deutlich über dem Üblichen liegen und im konkreten Gebiet keine besonders hohe Verdrängungsgefahr dokumentiert ist. Bezirksämter müssen die Ablehnung mit konkreten, auf das jeweilige Gebiet bezogenen Zahlen zum Verdrängungsdruck untermauern – pauschale Verweise auf gebietsweite Aufwertungstendenzen reichen nach dieser Entscheidung nicht aus.
VG Berlin, Urteil vom 25.05.2023, Az.: 19 K 61/21
Jochen Mittenzwey
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
mittenzwey@mo45.de
