Wer in einem sozialen Erhaltungsgebiet (Milieuschutzgebiet) seine Wohnung durch Dachgeschossausbau und Deckendurchbruch zu einer Maisonette erweitern will, braucht dafür eine erhaltungsrechtliche Genehmigung. Das VG Berlin hat entschieden, dass diese Genehmigung versagt werden darf, wenn die Erweiterung geeignet ist, die Wohnbevölkerung im Gebiet zu verdrängen – auch wenn die Wohnung selbst dem Markt nicht entzogen wird. Im entschiedenen Fall reichte schon die abstrakte Gefahr einer Verdrängung durch Vorbildwirkung aus.
Worum ging es in dem Fall?
Die Kläger waren Eigentümer zweier Eigentumswohnungen im 4. Obergeschoss eines Berliner Mehrfamilienhauses in Schöneberg. Ihnen standen Sondernutzungsrechte an den darüberliegenden, bislang nicht ausgebauten Dachflächen zu. Sie wollten diese Flächen ausbauen und über einen Deckendurchbruch mit Treppe an ihre Wohnungen anbinden, um Maisonettewohnungen zu schaffen.
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung „Grazer Platz“ nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Diese Vorschrift erlaubt es Gemeinden, in Milieuschutzgebieten Änderungen baulicher Anlagen unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg lehnte die Anträge ab, weil die Vergrößerung der Wohnungen die im Gebiet dominierende Wohnungsgrößenstruktur (2 bis 3,5 Zimmer, 40 bis 80 Quadratmeter) gefährde.
Wie hat das Gericht entschieden?
Das VG Berlin wies die Klage ab. Die geplanten Maßnahmen seien genehmigungsbedürftige Änderungen baulicher Anlagen, weil sie in die bauliche Substanz eingreifen und abstrakt geeignet seien, das Schutzziel der Erhaltungsverordnung zu gefährden. Ein Anspruch auf Genehmigung nach § 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB bestehe nicht, da weder ein „zeitgemäßer Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung“ hergestellt werde noch energetische Mindestanforderungen erfüllt würden.
Zentral war die Frage, ob die Genehmigung nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB versagt werden durfte. Danach darf eine Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Das Gericht bejahte dies: Die Wohnungen der Kläger sollten von 2,5-Zimmer-Wohnungen (73 bzw. 60 Quadratmeter) auf 4,5 bzw. 3,5 Zimmer mit rund 124 bzw. 102 Quadratmetern vergrößert werden.
Warum reicht die abstrakte Verdrängungsgefahr aus?
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, auf die sich das VG Berlin stützt, kommt es nicht darauf an, ob die konkreten Bewohner tatsächlich verdrängt werden. Entscheidend ist die generelle Eignung der Maßnahme, eine Verdrängung auszulösen – etwa durch Vorbildwirkung für ähnliche Vorhaben im Gebiet. Das gilt selbst dann, wenn die Wohnung leer steht oder die Bewohner mit dem Umbau einverstanden sind.
Im Erhaltungsgebiet „Grazer Platz“ machten laut der zugrundeliegenden Voruntersuchung Wohnungen mit 60 bis 79 Quadratmetern den größten Anteil aus (35,2 Prozent), im Teilgebiet der Kläger sogar 55,6 Prozent. Rund 45 Prozent der Haushalte dort verfügten über ein Einkommen unterhalb des mittleren Berliner Netto-Haushaltseinkommens von 1.950 Euro. Das Gericht sah zudem ein erhebliches Vorbildrisiko, da laut Voruntersuchung bei rund 42 Prozent der Gebäude im Erhaltungsgebiet Potenzial für Dachgeschossausbauten bestehe.
Welche Rolle spielten die bezirklichen Prüfkriterien?
Das Bezirksamt berief sich auf die „Prüfkriterien für die Beurteilung von Anträgen auf Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen“ vom 23. Juni 2020. Nach Nr. 6 dieser Kriterien soll grundsätzlich keine Genehmigung für die „Errichtung neuen Wohnraums unter Einbeziehung von Bestandswohnungen (zum Beispiel Dachgeschoss-Maisonette-Einheit)“ erteilt werden. Das Gericht bestätigte, dass nur die vor Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung bereits genehmigten Maisonettewohnungen Teil des schützenswerten Wohnungsschlüssels seien – das bloße Erweiterungspotenzial nicht ausgebauter Dachflächen falle nicht darunter.
Gab es einen Ermessensspielraum für die Behörde?
Das Gericht stellte klar, dass § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB trotz Vorliegens eines Versagungsgrundes ein Ermessen eröffnen kann – allerdings nur bei einer atypischen Fallgestaltung im Einzelfall. Eine solche Atypik lag hier nach Auffassung des Gerichts nicht vor. Weder die Unmöglichkeit eines freihändigen Verkaufs der Sondernutzungsflächen noch die Tatsache, dass vor Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung ähnliche Vorhaben genehmigt worden waren, begründeten einen Sonderfall.
Was bedeutet das Urteil für die Praxis?
Eine erhaltungsrechtliche Genehmigung ist keineswegs selbstverständlich, selbst wenn keine Wohnung dem Markt entzogen wird. Entscheidend ist, ob die Maßnahme die im jeweiligen Gebiet als schützenswert erkannte Wohnungsgrößenstruktur verändert.
Wer ein solches Vorhaben plant, sollte vorab die konkrete Erhaltungsverordnung und die zugrundeliegende städtebauliche Voruntersuchung prüfen. Mildere Mittel wie Auflagen oder Befristungen kommen nach Auffassung des Gerichts nicht in Betracht, wenn sie an der grundsätzlichen Verdrängungsgefahr nichts ändern.
Fundstelle: VG Berlin, Urteil vom 24.08.2023, Az.: 19 K 99/20
Jochen Mittenzwey
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
mittenzwey@mo45.de
