Kein Aufteilungsverbot bei Dachaufstockung oder Dachausbau!
Im Zuge dessen, dass der Bundesgesetzgeber die Verordnungsermächtigung gemäß § 250 BauGB (sogenanntes Aufteilungsverbot) bis zum 31.12.2030 verlängert hatte, wurde in § 250 Absatz 1 Satz 2 BauGB neu aufgenommen, dass das Genehmigungserfordernis in Satz 1 für Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, nicht gilt. Diese Klarstellung hat vorher gefehlt. Mit Rundschreiben vom 21.01.2026 (hier abrufbar: https://www.berlin.de/politik-und-verwaltung/rundschreiben/) hat die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen mitgeteilt, wie die Erweiterung des § 250 Abs.1 Satz 2 BauGB auszulegen und in der Praxis anzuwenden ist.
Im Ergebnis kein Aufteilungsverbot! Demnach ist für die Aufteilung der Dachaufstockung/Dachausbauten nach dem Wohnungseigentumsgesetz keine Genehmigung erforderlich, wohl aber für die Aufteilung des Bestandes, die dann für die Bildung einer sogenannten Sammeleinheit zu erteilen ist.
Da ein Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz nur im Ganzen aufgeteilt werden kann, bedarf die Aufteilung des Bestandes der Genehmigung nach § 250 BauGB. Hierbei ist nach dem Rundschreiben des Senats sicherzustellen, dass der Gesetzeszweck des § 250 BauGB nicht gefährdet wird, etwa durch die Ermöglichung eines Einzelverkaufs der Bestandswohnungen. Dies soll durch die Bildung einer sogenannten Sammeleinheit für die Bestandswohnungen realisiert werden. Eine weitere Unterteilung dieser Sammeleinheit würde jeweils wieder eine Genehmigung nach § 250 BauGB erfordern, sodass der gesetzgeberische Wille nicht unterlaufen werden kann.
Die Senatsverwaltung hat schließlich auch klargestellt, dass es für die Schaffung der neuen Wohnflächen keiner Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB (für sog. Milieuschutzgebiete – soziale Erhaltungsgebiete) bedarf, da auf Neubau, bzw. Neuschaffung von Wohnraum das Genehmigungserfordernis nicht anwendbar ist. Für den Bestand wird das Genehmigungserfordernis in § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB für die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz von den Bestimmungen des § 250 BauGB verdrängt, sofern § 250 BauGB Anwendung findet. Dies bedeutet, dass auch für die Bildung der Sammeleinheit (Bestandswohnungen) keine Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB erforderlich ist, sofern das Wohngebäude mindestens fünf Wohnungen aufweist. Für Gebäude unter fünf Wohnungen verbleibt es bei der Nichtanwendung des § 250 BauGB, d.h. es darf nach Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt werden. Es bedarf dann aber der Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB.
Jochen Mittenzwey
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht / Gesellschafter
MO45LEGAL – Bschorr | Warneke | Sukowski GbR
Rechtsanwälte und Notare
mittenzwey@mo45.de
